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생전 처음으로 집을 나와서 살게 되었고 저렴한 보증금과 월세를 담보로 등기부등본에 존재하지 않는 집을 1년 계약하고 월세로 살게되었다.
그때 상이 공인중개사와 인터넷을 통한 여러가지 지식을 종합하여 들어갔으나.. 지금 생각해보니 사기 안 당한게 천만다행이었다.
기존의 방3칸짜리 집에서 베란다와 이어진 방을 개조하여 베란다에 목욕탕,싱크대,현관문을 달고 기존 방문을 막아버려서 원룸을 만들었고 그 집을 보증금을 받고 월세를 놓은 것이다. 하지만 등기부등본을 받아보면 00빌라 b02호 라고 나온다. b03호는 없다.
이런 집을 거래할 경우 등기부등본상에 허가받지 못한 집이고, 또한 없는 집이기 때문에 계약 자체가 무효가 되어서 집 주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 할 경우에 거래 내역서를 들고 소송을 걸려고 해도 집이 현존하는 집이 아니기 때문에 계약 자체가 무효다. 라는 판결이 나온 다는 글을 보았다.
여관을 개조하여 원룸으로 만들어서 세입자를 받고 보증금도 주고 하였는데 알고보니 숙박시설이라서 숙박시설은 전입신고도 안되고, 확정일자만 덩그러니 있는대 이걸 소송을 걸려고 하여도 증거도 없고 본인이 그렇게 주고 들어갔다고 입을 짜맞춰 버리니 순식간에 여관 장기투숙자가 되어버리는 그런 상황이 있다는 것을 나중에야 알았다.
빌라 5호 라고 되어있어서 계약했는대 알고보니 집은 4층까지만 있고 4가 싫어서 4층을 5호로 입력하고 입주하였는대 등기부등본상 5호는 존재하지 않는 집이기에 계약 자체가 무효. 그렇게 전세금을 날리는 일도...
그리고 다시 이사를 가게되어서 여러가지로 알아보는 중 전 세입자가 집에서 이사를 나가는 날, 잔금을 입금하는 날, 전입신고와 확정일자를 받고 그게 법적으로 효력을 발생하는 날등의 상관관계가 아주 중요하다는 것들을 배웠다.
그런데 보인 이 글..
작정하고 사기를 쳐버리면서 문서 위조까지 하면 저걸 어떻게 처리해야 할까?
시간이 더 흘러서 아무것도 모르고 있었다면 사기친 일당은 이미 잠수를 탔을테고 뒤늦게 자료를 찾고 증거수집하여 고소를 할려고 하여도 방법이 없는 그런 상황이 생겨버릴 수 있는 것..
세상살기 참 무섭다.
전월세 계약 구조
-집 확인 - 집 주인과 함계 공인중개사 사무소에서 계약서 작성 - 계약금 입금 - 잔금치루는 날과 입주날자를 정함 - 잔금을 치루고 전입신고와 확정일자 를 받음 - 입주
이렇게 일반적인 계약 순서인데 저 사이사이에 사기를 칠 수 있는 소지가 다분하다는 것. 그것도 합법적인 사기.
체크 해야할 것.
- 집 주인의 신분증과 등기부등본상의 실제 집 주인이 동일인인가?
- 동일인일 경우 등기부등본상 내가 입주할 층수와 등기부등본에 표기된 층수가 일치하는가? 계약서상의 평수와 등기부등본상의 평수 일치하는가?
- 반지하, 1층, 2층의 주택일 경우 그렇게 표기가 되어있는가? 반지하인데 계단이 없어서 그걸 1층으로 치고 낮은 계단을 2층 높은 계단을 3층으로 치니는 않는가? (옛날 주택중 이런 건물이 다수 있음)
- 등기부등본과 계약서의 내용이 동일하고 근저당이 없으며 집주인과 이름이 동일하고 계약서상 이름과 주민번호도 동일하며 통장주인도 맞는가?
=통장 주인과 집주인이 다를 경우 그 내용을 계약서에 필히 표기.
- 현재 그 집에 거주하는 전 세입자가 있는가? 전 세입자는 언제 집을 비우고 나가기로 하였는가? 그 날자와 내가 이사가는 날자는 반드시 2~3일의 여유를 두어야 한며 전 세입자가 나간 뒤에 잔금을 주어야 한다.
= 법적으로 내가 1순위로 보장받을려면 전입신고, 확정일자, 이사를 하여 점유하고 있어야 한다. 그런데 전 세입자가 내가 잔금을 치르고 나서 이사를 가게되면 전입신고를 할려고 할때 전 세입자가 다른 곳으로 전입신고를 마친 상태여야 할 수 있으며 그 사이에 집 주인이 대출을 받을 수 있다. 즉, 전 세입자가 집을 나가고 내가 이사를 들어오는 그 사이의 서류상 1시간 차이에도 대출을 받을 수 있다.
- 잔금을 치르는 날 입금 전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하여야 한다. 또한, 동사무소가 문닫는 시간은 오후 6시 임으로 그 전에 확정일자와 전입신고를 미리 할 수 있다. 따라서 잔금 치르는 전날에 미리 확정일자와 전입신고를 반드시 한 후 잔금치르는 당일 오후 5시 30분 경 동사무소에서 등기부등본을 확인하여 근저당설정이 없는 것을 확인한 후에 잔금을 입금시켜야 한다.
- 잔금 입금과 동시에 건물주는 대출을 받을려고 할 것이다. 그러나 은행권이 문을 4시에 닫는다고 하지만 전산상 마감은 오후 6시이며 지점장과 안면이 있을 경우에는 5시 30분 이후에도 충분히 대출을 받을 수 있다. 그럼으로 반드시 확정일자와 전입신고를 미리 하여야 하며 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인한 다음 잔금을 입금시키는 것이 좋다. 요일은 금요일이 가장 좋다. 제일 좋은 것은 5시 50분에 등기부등본을 확인한 후에 6시가 지나서 잔금을 입금하는 것이다.
- 전입신고를 할려면 그 집이 비어있어야 가능하며 그렇지 않으면 확정일자만 받을 수 있다. 확정일자가 효력을 발휘하여 우선순위가 될려면 전입신고가 이루어 져야 하고 그 집에 누군가 전입신고 상태로 거주중이면 새대원의 동의를 얻어야 전입신고가 가능하다. 또한 확정일자와 전입신고를 미리 하더라도 계약서상의 잔금날자와 입주날자 당일 11시 59분 59초가 지나는 순간부터 효력이 발생한다.
- 따라서 잔금일 전에 미리 전입신고와 확정일자를 하는 것이 좋으며 그것이 불가능 할 경우는 전 세입자가 있을 경우인대 계약서를 가지고 동사무소를 방문하면 전입세대확인이 가능하다. 전 세입자가 이사를 가기로 한 날자 다음 날 전입세대 확인하여 집이 비었을때 전입신고를 미리 하고, 확정일자도 동시에 받고 그 후 잔금날 다시 등기부등본을 확인 후 잔금을 입금하는 것이다.
대충 이렇게 정리하였는데 맞는 건가요?
계약자체가 무효가 되는 일은 없습니다.
주임법 보호를 못 받는것이고 계약자체는 유효합니다.
공인중개사는 사실 공인빼고 부동산중개사라고 생각해야됨
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감사합니다!
정보글은 추천! 감사합니다
도움이 많이 되는거같아요!!
좋은 정보감사합니다